亡くなった親の家を売る方法とは？売却の手順や税金について徹底解説

親が亡くなり家を相続したものの、暮らしている場所が遠方だったりすでに物件を所有していたりで売却せざるを得ないという人は少なくありません。亡くなった親の家を売る場合、通常の売却方法とは異なる手順が必要です。今回は、亡くなった親の家を売るための手順やかかる税金の種類、税金を抑える方法について解説していきます。  

亡くなった親の家を売る7の手順

亡くなった親の家を売る手順は通常の売却とは異なり、以下の7の手順が必要です。  

１：家の名義を変更する

２：売買契約書と土地境界線を確認する

３：不動産会社と契約する

４：売却活動をはじめる

５：売買契約を締結させる

６：物件の引き渡しを行う

７：確定申告を済ませる  

１：家の名義を変更する

亡くなった親の家を相続した場合、まずは家の名義変更を行う必要があります。家の名義が亡くなった親のままだと、そのまま住むことはできますが売却はできません。家の名義を変更するには、以下の種類の書類が必要です。  

・亡くなった親の戸籍謄本

・相続人の戸籍謄本と印鑑登録証明書

・遺産相続人全員の住民票

・遺産分割協議書   兄弟などと遺産を分割する場合は、全員分の住民票が必要なので注意しましょう。遺産分割協議書には相続人全員の同意が必要なため、同意なしで名義を変更することはできません。  

２：売買契約書と土地境界線を確認する

名義を変更したあとは、亡くなった親の家に関する売却契約書と土地境界線を確認します。これらが揃っていないと、適切な売却価格をつけることができません。税金の金額にも大きく関わるので、ご生前から確認しておくことをおすすめします。   特に、土地境界線が明確でないと、売却の際に隣人とのトラブルが発生する可能性もあります。土地境界線が明らかでない場合は、売却する前に測量を依頼しておきましょう。  

３：不動産会社と契約する

亡くなった親の家を売るには、不動産会社の仲介が欠かせません。不動産会社に査定してもらい信頼できる不動産会社を見つけましょう。自分でも立地や築年数、広さなどの条件が類似する物件の売却価格をリサーチしておくことで、不動産会社が提示した価格が適切かを判断することができます。   信頼できる不動産会社が見つかったら、契約を行います。不動産売却に関する契約には3つの種類があるので、自分に合った契約内容を選ぶことが大切です。  

４：売却活動をはじめる

不動産会社との契約が完了すれば、売却活動が開始されます。基本的な売却活動は不動産会社が行いますが、買主が決まればすぐに売却できるよう家の整理を行っておくことも大切です。不用品を処分したり内見に向けて家をきれいにしたり、良い印象を持ってもらえるように準備しておきましょう。  

５：売買契約を締結させる

買主が見つかったあとは、売買契約を締結します。売買契約の締結時に不動産会社への仲介手数料の一部が必要になる場合もあるので、前もって不動産会社に確認しておくと安心です。   亡くなった親の家を売りに出してから売買契約の締結までには、3ヶ月程度の時間がかかることが一般的だと言われています。3ヶ月経っても買主がまったく見つからない場合は、売却価格の見直しや家を取り壊して土地だけを売るなど、売り方を見直すことも視野に入れておきましょう。  

６：物件の引き渡しを行う

売買契約を締結して1〜2ヶ月経ったら、家の引き渡しを行います。不用品や遺品は引き渡し日までに整理しておき、合鍵を含めすべての鍵を渡せるよう準備しておきましょう。売却代金はこのタイミングに支払われ、仲介手数料も引き渡しと同時に支払うことが一般的です。  

７：確定申告を済ませる

亡くなった親の家を売って利益が生じたら、家を売却した翌年の3月中旬までに確定申告が必要です。確定申告を行わないと罰金が課せられたり余分の税金を払ったりする必要があるので、利益が発生した場合は必ず確定申告を行いましょう。ただし、亡くなった親の家を売って損害が発生した場合は確定申告が不要です。不動産売却の確定申告については、こちらの記事をご覧ください。    

亡くなった親の家を売る際にかかる税金

亡くなった親の家を売る場合、4つの税金がかかります。   ・相続税 ・登録免許税 ・印紙税 ・譲渡所得税  

相続税

相続税は、不動産だけでなく亡くなった人のすべての資産に対してかかる税金です。家を相続すると多額の相続税がかかるイメージを持つ人が多いようですが、相続税には基礎控除があるため実はおよそ80%の人が相続税を免除されています。一般的な基礎控除額は3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）なので、亡くなった親の家の価値がこれ未満であれば相続税はかかりません。  

登録免許税

家の名義を変更する場合、登録免許税がかかります。登録免許税は、固定資産税評価額×0.4％が一般的な計算方法です。名義変更を司法書士に依頼する場合は、6〜7万円程度の手数料もかかるので注意しましょう。  

印紙税

売買契約書には印紙の添付が必要であり、その印紙には税金が必要です。印紙税の金額は、亡くなった親の家の売却金額によって以下のように異なります。  

売却金額： 100万円超500万円以下 （2,000円）

　　             500万円超1,000万円以下 （1万円）

　　　         1,000万円超5,000万円以下 （2万円）

　　             5,000万円超1億円以下（ 6万円）

　　             1億円超5億円以下 （10万円）

　　             5億円超10億円以下 （20万円）

※変更となる場合があります。         

譲渡所得税

亡くなった親の家を売って利益が生じたら、譲渡所得税を支払わなければいけません。譲渡所得税は、家を所有していた期間によって以下のように税率が異なります。   家の所有が5年以下の場合 譲渡所得×39.63% 家の所有が5年以上の場合 譲渡所得×20.315%   なお、所有期間は親の分も引き継ぐため、相続する前に親が5年以上家を所有している場合は、家の所有が5年以上だとみなされます。  

亡くなった親の家を売る際にかかる税金を抑える方法

亡くなった親の家を売るとさまざまな税金が発生しますが、税金にかかる費用を抑えることができるかもしれません。  

・家を取得した費用を明らかにする

・かかった費用をすべて計上する

・特例や特別控除を利用する  

家を取得した費用を明らかにする

譲渡所得税は、家の売却金額から取得費用を引いた金額を使って計算されます。そのため、家を取得した費用が高いほど譲渡所得税を抑えることができるのです。売買契約書があれば、家を購入した金額が明らかになるため、譲渡所得税を抑えるための証拠として事前に準備しておきましょう。  

かかった費用をすべて計上する

家を取得した金額だけでなく、売却に際しリフォームやリノベーションをした場合の費用や仲介手数料、引っ越し費用なども計上できます。かかった費用が高いほど税金の節約になるため、証拠となるようこれらの領収書や契約書は保管しておきましょう。  

特例や特別控除を利用する

亡くなった親の家を売る場合、以下のような特例・特別控除を利用できるケースもあります。  

・取得費加算の特例：物件の取得価格が不明な場合相続税評価額の80%を取得費用として加算できる特例

・小規模宅地等の特例：面積が200平方メートル以下の住宅用地の売却所得が非課税になる特例

・相続空き家の3,000万円特別控除：1981年5月以前に建築されたマンション以外の空き家にかかる特別控除

・低未利用土地等の100万円特別控除：売却価格500万円以下の物件を5年以上所有している場合にかかる特別控除   これらの特例・特別控除には細かな条件が設定されているため、利用の前に必ず条件を確認しましょう。

※条件等が変更となる場合がありますので必ず税理士等に確認が必要です。