土地売却にかかる税金を徹底解説！納税のタイミングや節税方法とは？

土地売却をすると利益を得ることができますが、税金を支払う必要もあります。土地売却には数種類の税金が発生するので、土地売却の前にかかる税金をすべて知っておきましょう。今回は、土地売却にかかる税金の種類と支払いのタイミング、税金を抑える方法について解説していきます。  

土地売却にかかる税金一覧

土地売却の際に発生する税金は、以下の3種類が挙げられます。   ・印紙税 ・登録免許税 ・譲渡所得税  

印紙税

印紙税とは、売買契約書に添付する印紙にかかる税金のことです。印紙税にかかる金額は、土地売却の売上によって異なります。  

土地売却の売上　 50万円超100万円以下    （ 1,000円）

　　　　             100万円超500万円以下 　（2,000円）             

　　　　　　　　500万円超1,000万円以下 （1万円）

　　　          　   1,000万円超5,000万円以下（2万円）

　　　       　      5,000万円超1億円以下 　　（6万円）

　　　         　    1億円超5億円以下　　　　（10万円）

  たとえば土地売却の価格が300万円だった場合、印紙税額は2,000円となります。  

※印紙税額も改定される場合があります。

登録免許税

登録免許税とは、土地の抵当権を抹消する際にかかる税金のことです。土地や建物を購入するために住宅ローンを借りる際、金融機関は不動産に抵当権を設定します。土地を売却するときは抵当権を抹消する必要があり、それに登録免許税が課せられます。   登録免許税は、土地1筆あたり1,000円です。土地は敷地内で複数にわかれていることもあるので、5筆にわかれていれば5,000円の負担となります。ただし、土地の抵当権を抹消するには司法書士に依頼しなければいけません。司法書士への報酬は、1〜2万円前後が一般的です。  

譲渡所得税

土地売却によって利益が生じると、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の総称であり、税率は土地を所有していた期間によって以下のように異なります。  

土地の所有が5年以下の場合 譲渡所得×39.63%

土地の所有が5年以上の場合 譲渡所得×20.315%  

ただし、譲渡所得税は土地売却にかかった費用よりも売却価格が上回った場合にのみ発生します。土地売却の費用が売却価格よりもかかった場合は、譲渡所得税の課税義務はありません。  

土地売却の税金を支払うタイミング

土地売却にかかる税金は、一回ですべて支払うわけではありません。土地売却の税金は、以下3回のタイミングがあります。  

・売買契約時

・引き渡し時

・土地売却の翌年  

売買契約時

売買契約が成立すると売買契約書を交わすため、その際に印紙税の支払い義務が発生します。売買契約書は売主用・買主用の2枚が必要なので収入印紙も2枚要りますが、売主と買主が1枚ずつ負担するのが一般的です。  

引き渡し時

売買契約が完了して土地を引き渡す際、土地に抵当権がついていれば登録免許税を支払います。登録免許税は法務局の窓口で直接払うことができ、以下の書類が必要です。  

・抵当権抹消登記申請書

・委任状

・抵当権抹消書類一式

  抵当権抹消書類一式は銀行からもらうことができるので、住宅ローンを借りていた人は前もって準備をしておきましょう。  

土地売却の翌年

土地売却によって利益が生じると、譲渡所得税を支払わなければいけません。譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の3つで構成されており、支払いのタイミングはすべて翌年ですが、税金の種類によって細かい支払いタイミングが異なります。  

・所得税：土地売却翌年の2〜3月

・住民税：土地売却翌年の6月以降

・復興特別所得税：土地売却翌年の2〜3月  

所得税と復興特別所得税は、確定申告のタイミングで支払います。  

土地売却の税金を抑える方法

土地売却には3つの種類の税金がかかるため、せっかく土地を売っても税金を支払うと利益が少なくなってしまいます。しかし、以下の3つの方法によって土地売却の税金を抑えることが可能です。  

・売却のタイミングを相談する

・特例・特別控除を活用する

・かかった費用を計上する  

売却のタイミングを相談する

土地を5年以上所有していると、譲渡所得税の税率が39.63%から20.315%に下がります。そのため、税金を抑えるには土地を所有して5年以上経ってから売却するのがおすすめです。ただし、5年未満でも購入希望者がいれば高く売却できるかもしれません。売却のタイミングは、不動産会社に相談して検討しましょう。  

特例・特別控除を活用する

土地売却する場合、以下の特例や特別控除を使って税金を節約することができます。

  ■居住用財産の3,000万円特別控除 自分が住んでいた土地売却の場合、条件に合えば居住用財産の3,000万円の特別控除を活用することができます。居住用財産の3,000万円の特別控除を受けるための条件は、以下のとおりです。  

・自分が住んだことのある建物が建っていた土地であること

・過去に住んでいた土地の場合、住まなくなってから3年以内に売却すること

・特別控除のために一時的に住んだ土地、別荘などの娯楽用の土地でないこと

・建物を取り壊して1年以内に売買契約が締結されること

・建物を取り壊してから事業目的で利用していないこと  

■相続空き家の3,000万円特別控除 相続された土地の場合、相続から3年以内に売却すると譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けることができます。相続空き家の3,000万円の特別控除を受けるための条件は、以下のとおりです。  

・相続開始まで被相続人が一人で住んでいたこと

・被相続人から相続した建物を解体した土地のこと

・相続開始から3年以内に売却すること

・2023年12月31日までに売却すること

・売却相手が特別な関係にあたる人ではないこと

・売却価格が1億円以下であること

・ほかの特別控除を受けていないこと  

■取得費加算の特例 土地を相続した場合、取得費加算の特例を使うことで譲渡所得の計算の取得費に相続税の一部を加算できます。取得費加算の特例の条件は、以下のとおりです。  

・相続開始から3年10ヶ月以内に土地を売却すること

・相続や遺贈により土地を取得した者であること

・土地を取得した者に相続税が課税されていること  

かかった費用を計上する

譲渡所得税は、土地の売却金額から売却にかかった金額を引いて計算されます。そのため、かかった費用が高ければ高いほど譲渡所得税を下げることができるのです。土地の売却のために必要となった仲介手数料や清掃費用などはすべて計上し、領収書や契約書は保管しておきましょう。