土地や建物など不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。その際にかかる「仲介手数料」は法律で上限が決まっていますが、実際には、仲介を依頼する不動産会社によって少々異なるケースもあります。   今回は、不動産売却時にかかる仲介手数料について、内訳や支払うタイミング、計算のし方や相場、節約方法などを解説していきます。不動産の売却を考えている方は、ぜひ読んでおいて欲しい情報です。  

不動産売却でかかる仲介手数料とは

まずは、不動産を売却する際にかかる「仲介手数料」という出費について、基本的な知識を把握しておきましょう。  

不動産会社への成功報酬

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸において、その取引を仲介してくれた不動産会社（宅建業者）へ支払う「成功報酬」のことを指します。不動産を売却したい場合では、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。売却になるべく早く結びつくように、全国の不動産会社が目にする物件検索システムのレインズに情報を登録してもらったり、広告に物件情報を掲載してもらったりするのが目的ですが、この段階では仲介手数料は請求されません。これらの努力が不動産の売却に結びついた時に、成功報酬として不動産会社より仲介手数料が請求されることになります。  

仲介手数料に含まれる費用の内訳

不動産の売却を希望し仲介を不動産会社に依頼した場合、不動産会社は顧客の不動産売却を成約につなげるために、さまざまな業務を行います。成功の暁に不動産会社へ支払われる仲介手数料には、次のような業務が含まれます。   ž   実績を踏まえた経験より不動産売却についてのアドバイスを行う ž   不動産情報サイトへの物件情報掲載、チラシ作成、チラシ配布を行う ž   購入希望者へ物件を案内する（詳細説明、内見） ž   売買契約成立へ向けて、買主との間で条件交渉・契約準備・手続きを行う   言い方を変えると、売主が不動産会社へ依頼可能な業務の範囲は「通常の仲介業務」となります。たとえば、不動産の購入希望者がなかなか現れない場合に特別な広告を出してもらったり、遠方に住んでいる購入希望者のところへ条件交渉で赴いてもらったりなど、通常の仲介業務の範囲を超える費用については、実費として別途請求される形となることがほとんどです。  

仲介手数料を支払うタイミングは売買成立後

仲介手数料は成功報酬という意味合いがありますので、買主との売買契約が成立した後に、不動産会社へ支払うことになります。一般的には、売買契約が完了した時と、物件の引渡しが完了した時の2回、仲介手数料の全額を半額ずつに分けて支払うことが多いです。  

仲介手数料の相場を知っておこう

不動産の売却が初めての場合、どのくらいの仲介手数料がかかるのか不安を感じる方も多いでしょう。こちらでは、仲介手数料の相場や上限、計算方法などを解説します。  

仲介手数料は法律で上限が設定されている

不動産の売買や賃貸などの仲介を依頼され取引を成立させた場合に、不動産会社から依頼者へ請求できる仲介手数料には、宅地建物取引業法にて限度額が設定されています。その【不動産売買または交換の媒介における仲介手数料の上限】 不動産売買価格（税抜価格） 仲介手数料の上限 200万円以下の部分 売買価格の5%（＋消費税）、 200万円超～400万円以下の部分 売買価格の4%（＋消費税）、400万円超の部分 売買価格の3%（＋消費税）ため、業者はその限度額を超えた金額を受け取ると違法となります。

仲介手数料の上限の計算は、売買価格を3つの枠に当てはめて分類し、それぞれ計算したものを合計する形になります。不動産会社はこの上限の範囲内で仲介手数料を設定することになりますが、実際には「上限価格に設定」しているところが多いようです。そのため、仲介手数料の相場は「上限価格」だと考えておくと良いでしょう。  

仲介手数料には消費税がかかることをお忘れなく！

不動産取引での仲介手数料には、原則として消費税がかかります。「土地は非課税なのでは？」と思われる方もいるかもしれませんが、これは「買主側が土地を購入する際には消費税がかからない」という意味です。   仲介手数料の計算の基礎となる売買価格は「税抜価格」ですが、不動産取引では対象が建物でも土地であったとしても、その仲介手数料には消費税がかかることになります。計算式で出した仲介手数料の合計に、消費税率をかけたものが、最終的な仲介手数料の金額となることを覚えておきましょう。

物件価格（税抜）が大きい場合は速算式が便利！

売買価格を3つの枠に当てはめて分類するという上記の計算方法は、少々複雑です。次の速算式を使えば手軽に仲介手数料の上限を求めることができます。例を挙げて計算してみましょう。   【仲介手数料の上限の速算式】 不動産売買価格（税抜価格） 仲介手数料の上限 200万円以下の場合：  売買価格×5%（＋消費税）/      200万円超～400万円以下の場合：  売買価格×4%+2万円（＋消費税）/   400万円超の場合 ：売買価格×3%+6万円（＋消費税）   【仲介手数料の計算例】 売却条件 土地付建物6,600万円 （うち土地代金3,000万円、建物代金3,300万円（税込）） 仲介手数料 3,000万円＋3,000万円＝6,000万円（土地付建物の税抜価格） 6,000万円×3%+6万円＝186万円（報酬限度額（税抜）） 186万円×1.1（消費税10%）=204万6,000円（報酬限度額（税込））