土地の名義変更の方法を徹底解説！必要書類や費用をわかりやすく紹介

土地を売買したり相続したりすると、土地の名義変更をする必要があります。しかし、土地の名義変更を行う機会はそうそう無いため、いざ土地の名義変更を行おうと思うと戸惑ってしまうかもしれません。今回は、土地の名義変更の方法や必要書類、費用について解説していきます。  

土地の名義変更をする目的

そもそも土地の名義変更は、国によって管理されている登記簿の情報を書き換える手続きのことです。土地はお金のように持ち運べないため、所有者を証明するための客観的な証拠として登記簿が用いられます。土地の名義変更が必要なシチュエーションには、以下の4つが挙げられます。  

・土地の売買

・土地の相続

・土地の贈与

・財産分与  

相続以外の土地の名義変更には二者が存在しているため、当事者同士で話し合ってどちらが主導的に行うかを決めるのが一般的です。  

土地の名義変更を行わない場合

土地の名義変更を行わないからといって、罰則を受けることはありません。しかし、土地の名義変更をしておかないと対人トラブルが起きやすく、たとえば土地を購入したのに名義変更をしていないと、購入したことを証明することができません。   相続など親族間であっても、名義変更が必要です。土地を所有していると名義人に固定資産税などの税金通知が来るため、土地の名義変更をしないと自分のものではない土地の税金を納めることになってしまいます。トラブルを避けるためにも、土地を取得したり手放したりする場合はすぐに土地の名義変更を行いましょう。  

土地の名義変更の方法

土地の名義変更は、自分で行うことができます。自分で土地の名義変更をする場合は、以下の3つの手順を踏みましょう。  

・１：必要書類を準備する

・２：申請書を作成する

・３：必要書類を提出する  

１：必要書類を準備する

土地の名義変更に必要な書類は、以下のとおりです。

＜土地を取得する場合＞ ・申請書類 ・住民票 ・代理権限証書（司法書士に依頼する場合）  

＜土地を手放す場合＞ ・申請書類 ・住民票 ・印鑑証明書 ・登記識別情報 ・登記原因証明情報 ・固定資産税評価証明書 ・代理権限証書（司法書士に依頼する場合）   申請書類は、土地の最寄りにある法務局で手に入れることができます。

上記は一般的な売買の際の必要書類であり、相続や贈与の場合は遺産分割協議書や贈与契約書などの書類も必要です。相続の場合、法定相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明が必要なため注意しましょう。申請時に税金を納めるので、事前に準備をしておきましょう。  

２：申請書を作成する

法務局でもらった申請書には、目的や原因、権利者や義務者の情報を記入します。法務省のホームページに書き方の見本があるので参考にし、準備した必要書類と一緒にまとめましょう。  

３：必要書類を提出する

必要書類と申請書が用意できたら、法務局に行って上記の書類を提出します。書類に問題なければ、土地の名義変更手続きは完了です。手続きが完了すると名義変更の証拠となる登記完了証をもらうので、大切に保管しておきましょう。  

土地の名義変更にかかる費用

土地の名義変更には、費用がかかります。ここからは、項目ごとの費用の詳細を見ていきましょう。  

・必要書類の取得費用

・登録免許税

・司法書士への報酬

・その他の税金  

必要書類の取得費用

戸籍謄本や印鑑証明書を取得するには、それぞれ費用がかかります。取得費用はそれぞれ数百円のため、すべて合わせても数千円で収まります。これらの書類は役所で取得するため、事前に準備しておきましょう。  

登録免許税

法務局への申請用紙には印紙を貼る必要があり、印紙には登録免許税の支払いが必要です。登録免許税の金額は土地の評価額の0.4%で計算されるため、評価額が3,000万円の場合登録免許税は12万円となります。ただし、評価額が100万円以下であれば非課税になるため、登録免許税の支払いは必要ありません。  

司法書士への報酬

土地の名義変更は先述の方法を使って自分で行うことができますが、書類を集めるのが面倒な場合や仕事などで時間がない場合は司法書士に依頼することができます。司法書士へ依頼すると、報酬は10万円前後が一般的です。費用を払ってでも面倒な手続きを依頼したい人は、積極的に司法書士に依頼しましょう。  

その他の税金

土地の名義変更の理由によっては、登録免許税以外の税金がかかることもあります。

■土地の売却の場合 売却して利益を得ると、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税の金額は、家を所有していた期間によって以下のように異なります。  

土地の所有が5年以下の場合 譲渡所得×39.63%

土地の所有が5年以上の場合 譲渡所得×20.315%  

譲渡所得が500万円の場合、土地を5年以上所有していれば約116万円、5年以下の場合は198万円が譲渡所得税となります。  

■土地の相続の場合 親の死亡などで土地を相続した場合、土地を取得した人は相続税の支払い義務が発生します。相続税は以下の基礎控除額が設定されており、遺産総額が基礎控除額を超えなければ相続税の支払いは必要ありません。  

3,0000万円＋（600万円×相続人の数）   基礎控除額を超える場合は、法定相続分に応じた取得金額に合わせて税率が異なります。  

■土地の贈与の場合 土地の贈与を受けると、贈与税が必要です。贈与税には2種類の課税制度があり、それぞれの基礎控除額と計算式は以下のとおりです。  

＜暦年課税制度＞ ・基礎控除額：110万円 ・計算式：（贈与財産の合計-110万円）×税率（10〜55%）  

＜相続時生産課税制度＞ ・基礎控除額：2,500万円 ・計算式：（贈与財産の合計-2,500万円）×20%  

相続時生産課税制度は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子や孫に対して贈与する場合のみ選択できます。直系尊属からの贈与の場合は、贈与税が抑えられる続時生産課税制を選択しましょう。