底地権と借地権はどう違う？

底地を所有するメリット・デメリットや注意点を解説  

通常、土地や建物を保有していると「所有権」を持っていますが、所有権とは違う「底地権」、「借地権」というものもあります。底地権と借地権はどう違うのでしょうか？そして、底地を所有しているとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。   この記事では、底地権と借地権の違い、底地を持っていることによるメリット・デメリット、注意点について解説します。底地を所有していてどう対処すべきか悩んでいる場合は、ぜひ参考にしてみてください。  

底地権と借地権の違いとは？

底地権と借地権はどのように違うのかを知るために、それぞれの権利についてご説明しましょう。  

底地権とは

底地権は「そこちけん」と読みます。所有している土地を誰かに貸すと、その土地は「底地」という扱いになります。土地そのものの所有権は底地権を持つ地主にあるのですが、底地の上に建物を建てられるのはその土地を借りている借地人だけになります。  

借地権とは

借地権とは、その土地の上に建つ建物を所有することを目的として土地を借りられる権利のことです。借地人は地主に使用料を定期的に支払い、その土地に自分名義の建物を建てられます。   ただし、借地権は建物を建てることを目的にしている場合のみ得られる権利です。土地を駐車場などとして使う場合は、借地権とは言いません。  

底地を所有するメリット・デメリットとは？

所有している土地が底地だった場合、どのようなメリット・デメリットがあるのかを見てみましょう。  

メリット①地代収入を得られる

所有している底地に借地人がいると、定期的に地代収入を得られるというメリットがあります。定期的な地代収入以外にも、更新時の更新料、建物の増改築などの際に承諾料を受け取れる場合もあります。   安定した地代収入を得られるのは、大きなメリットと言えるでしょう。  

メリット②空室が出るリスクがない

マンションやアパートを経営する場合、空き室が出るというリスクがあります。空き室が出るとその分の賃料収入は得られず、新たな入居者を探す必要があります。マンションやアパートなどは空き室が出る可能性が高く、空室リスクが高いです。   しかし、底地の場合は空室リスクが低く、安定しています。なぜなら、普通借地権は最低30年（20年の場合もあり）以上の契約期間が設定されているからです。底地は最低契約期間が長いため借地人がすぐに引っ越してしまうリスクがとても低く、安定した収入を得られるメリットがあります。  

メリット③管理・修繕などのコストがかからない

マンションやアパート経営の場合、外壁や設備などの共用部の維持管理を定期的に行う必要があります。しかし、底地の場合は建物の修復や管理は借地人が行うため、管理・修繕などのコストはかかりません。   必要なランニングコストは固定資産税と都市計画税くらいなので、ほとんどの場合、借地人から得られる地代で支払うことが可能です。  

デメリット①収入が少ない

借地人から定期的に地代収入を得られるのですが、収入金額が低いというデメリットがあります。マンション経営などの一般的な賃貸経営に比べて、底地の地代収入はかなり低いです。特に、昔から続く契約の場合は昔の安い相場で地代が設定されていることが多く、地代が安いです。   そのため、適切に地代の値上げ交渉をしないと、固定資産税や都市計画税の支払いで地代収入が消えてしまう可能性もあります。  

デメリット②相場の変化に応じて適切に値上げ交渉する必要がある

上記でご説明したように、地代を設定したのが相場の安い時代だった場合、相場の変化に応じて適切に値上げする必要があります。その場合、借地人と値上げ交渉をしなければなりません。   ただ、うまく交渉しないと借地人が応じてくれない可能性もあり、場合によっては借地人との関係が悪くなってしまうこともあるでしょう。そのような交渉が面倒なため地代を上げられないというケースもあるかもしれません。  

デメリット③自由に土地を使えない

借地人が住んでいると、地主であってもその土地を自由に使うことはできません。基本的に、底地は半永久的に手元に返ってくることはないと考えるべきでしょう。   借地権を持つ借地人と底地権を持つ地主では、借地人の方が立場は弱いです。そのため、立場の弱い借地人を保護するために、契約期間が過ぎても借地契約を解除できないようになっています。結果として、契約としては地主の方が弱い立場にあると言えるかもしれません。   地主は、自分の土地なのに自由に使えないというデメリットを負うことになります。  

底地を保有している際の注意点

底地を保有している場合に注意すべき点をご説明します。  

売却時には借地人と交渉する

底地を売却する際には、必ず借地人と交渉しましょう。底地を売却する際に、もっとも高値で売れる可能性があるのはその土地に住んでいる借地人だからです。   借地人は、土地を買い取ることができれば地代を支払う必要がなくなり、土地と建物の両方が手に入ります。土地を購入すれば今後自由に売却できますし、融資を受ける際の担保としての土地の価値が上がるというメリットもあります。   そのため、まずは借地人に売却を打診することをおすすめします。  

相続前に売却した方が良い

今後相続が発生する可能性があるなら、売却してしまった方が相続税対策になる可能性が高いです。なぜなら、土地の相続税の評価額が底地の実際の評価額よりも高くなることが多いからです。実際は高く売れないのに、相続税の評価額だけが高いため相続税が高くなってしまいます。   そのため、相続税の額を抑えるためにも、相続する前に売却するのが良いでしょう。