土地の実勢価格の調べ方とは？計算方法や公示価格・路線価の違いを紹介

土地の売却を考えている場合、売却価格を決めるのに実勢価格が参考になります。実勢価格を知ることで、適正価格で土地を売り出すことができスピーディーな売却が叶います。今回は、土地の実勢価格の調べ方やほかの地価との違い、土地の実勢価格を調べる場合の注意点について解説していきます。  

土地の実勢価格とは

土地の実勢価格とは、実際に土地が売買された土地を売買するときの実際の取引金額のことです。土地には取引の目安となるよう地価が設定されていますが、経済状況や売主の事情などさまざまな要因で地価通りに取引が行われないことも少なくありません。土地の実勢価格は売主と買主の需要と供給が釣り合う価格であり、実勢価格は実際に売買するときまで知ることができないのです。  

公示価格との違い

公示価格とは、国土交通省が公示している土地の価格です。適正な地価が設定できるよう、国土交通省は毎年標準地を選んで評価しています。2023年の地価公示では全国約26,000ヶ所の標準値を選定されました。公示価格は毎年3月に公示され、土地の相続税の評価や固定資産税の評価の基準としても活用されます。

公示価格はすべての土地の指標ではありますが、実勢価格＝公示価格というわけではありません。実勢価格は取引ごとに価格が変わるため、公示価格のように毎年価格が決まることはないのです。  

路線価との違い

路線価とは、主要な道路に面した1平方メートルあたりの土地の価格のことです。路線価は国税庁が公表しており、財産評価基準として使われます。路線価は約336,000ヶ所の土地が調査され、公示地価の8割程度の価格になるように計算されています。路線価は税金のために調査されているため、自分の土地の価値を確認するためには公示価格を参考にするのが一般的です。  

基準地価との違い

基準地価は、各都道府県が主体となり調査される土地の価格です。公示価格の半年後である7月1日時点の土地が評価され、毎年9月に公表されます。土地調査の基準日や公開元以外は公示価格と同じ役割を持ちますが、公示価格から半年後の地価を評価するため地価の変動を補完するのに役立ちます。  

土地の実勢価格の調べ方

実勢価格は、実際に取引が完了するまで明らかになることはありません。しかし、実勢価格の目安を調べることは可能です。土地の実勢価格の調べ方には、以下の4つが挙げられます。  

・固定資産税評価額から調べる

・公示価格や基準地価から調べる

・路線価から調べる

・国土交通省のデータを活用する  

固定資産税評価額から調べる

固定資産税評価額とは、建物や土地に対する固定資産税・都市計画税の評価額です。3年に1回市区町村により公表されており、固定資産税評価額を以下の計算式に当てはめることで実勢価格の目安を調べることができます。   固定資産税評価額÷0.7×1.1   固定資産税評価額が1,000万円の場合、約1,571万円が実勢価格の目安となります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書の課税明細書ページに表記されています。  

公示価格や基準地価から調べる

国土交通省が公表している公示価格や、各都道府県が公表している基準地価からも土地の実勢価格を調べることができます。実勢価格は公示価格・基準地価の1.1倍程度であると言われているため、以下の計算式を用いると実勢価格の目安がわかります。   公示価格・基準地価×土地の面積×1.1   公示価格と基準地価は、インターネットを使って以下のように調べることができます。  

１：国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスする

２：実勢価格を調べたい土地のエリアを選び、地価公示・都道府県地価調査の両方にチェックを入れる

３：検索結果の価格を確認する  

掲載されている地価は1平方メートルあたりのものなので、実勢価格を計算する際は土地の面積を必ずかけてください。  

路線価から調べる

税金のために調査されている路線価でも、実勢価格の目安が明らかになります。路線価は公示価格の8割程度になるよう設定されているため、以下の計算式を使うことで実勢価格の目安となります。   路線価×面積×奥行価格補正率÷0.8×1.1   奥行価格補正率とは、土地の減額補正率の一つです。同じ面積の土地であっても、正方形の土地よりも縦に長いものや横に広いものは使い勝手が悪く土地の価値が下がりやすいです。そのため、奥行価格補正率を活用することでこれらの土地を減額できます。それぞれの調べ方は以下のとおりです。  

１：「全国地価マップ」にアクセする

２：実勢価格を調べたい土地のエリアを選ぶ

３：土地の前面道路の路線価を確認する

４：国税庁のホームページから奥行価格補正率を調べる  

国土交通省のデータを活用する

公示価格・基準地価を調べるときに使った国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産取引価格の情報を調べることもできます。これは国土交通省が不動産を売買した国民にアンケートをとって情報をまとめたものであり、実勢価格に近い土地の価格が掲載されています。時期・種類・地域によって絞り込むことができるので、所有している土地周辺の実勢価格の調べ方の参考として活用が可能です。  

土地の実勢価格を調べる際の注意点

土地の実勢価格は上記の方法を用いて調べることができますが、以下の3点に注意しましょう。  

・実勢価格は変動しやすい

・土地以外の要因にも左右される

・土地の売却価格は自由に決めることができる  

実勢価格は変動しやすい

上記で紹介した調べ方を使って算出された土地の実勢価格は、あくまでも目安にすぎません。そのため、実勢価格とは差が生じることもあるので必ずしも正確ではないことを把握しておきましょう。土地の価格は日々変動する流動的なものなので、過去のデータを使った上記の調べ方だけでは不十分なこともあります。  

土地以外の要因にも左右される

どれだけ地価の高い土地であっても、周辺の環境が悪ければ実勢価格が低くなることも少なくありません。たとえば周囲に高層マンションが建ち日当たりが悪くなってしまった場合、その土地の需要は低くなり実勢価格が下がってしまうでしょう。公示価格や基準地価が高くても、実勢価格が必ずその通りになることはないのです。  

土地の売却価格は自由に決めることができる

土地を売却する際、上記の調べ方で実勢価格の目安を立てて売却金額をつける人も多いでしょう。しかし、土地の売却価格は自由に決めることができます。実勢価格の目安はあくまでも売却金額をつける際の参考に留め、不動産会社と相談しながら売却価格を決めましょう。