古家付き土地を賢く売却しよう！解体費用や建物を残す目的を解説

所有している物件を売却する際、建物を残して古家付き土地として売却するか、解体して土地だけを売却するか判断を迫られることがあります。古家付き土地の売却にはさまざまな目的があり、建物を残す方が土地を賢く売却できるかもしれません。今回は、古家付き土地を売却する目的や注意点、解体費用の相場について解説していきます。  

古家付き土地とは

古家付き土地とは、築年数が古い建物が残った状態の土地のことです。一戸建て物件を売却する場合建物と土地をわけて考えるのが一般的であり、建物の価値は築年数が経つにつれて減少しますが、土地の価値は変わりません。築年数が古い一戸建て物件を売却する際は建物に価値がほとんどないため、価値がある土地をメインとして売却する方法があります。   木造住宅の場合、法定耐用年数は築22年と定められています。そのため、築20年程度経過した一戸建て物件は価値がなくなり、古家付き土地として売却されることが多いです。  

古家付き土地を売却する目的

古家付き土地を売却する目的には、以下の3つが挙げられます。  

・解体費用を抑えるため

・固定資産税を減らすため

・すぐに売却することができるため  

解体費用を抑えるため

先述のとおり築20年を過ぎた古い建物には価値がなくなるため、建物を解体して土地のみを売却することも可能です。ただし、解体費用は売主が負担する必要があるため、売却に多くの費用がかかってしまいます。売却にかかる費用をなるべく節約するためには、古家付き土地として売却するのがおすすめです。  

固定資産税を減らすため

建物がある物件と建物がない物件では、毎年納税する必要がある固定資産税の金額が大きく変わります。建物がある状態の古家付き土地の場合、固定資産税に住宅用地の特例が適用されるため、税額が軽減されます。   建物がない更地の状態の物件を所有しておくと、住宅用地の特例は適用されず最大6倍もの固定資産税を負担しなければいけません。物件が売れ残ると固定資産税は毎年かかってしまうので、ランニングコストを考えると古家付き土地の方が費用を節約できます。  

すぐに売却することができるため

建物の解体には、2ヶ月程度の時間がかかることが一般的です。売却を検討してから実際に売却するまでに時間がかかってしまうため、その期間の間に売り逃しが発生してしまうかもしれません。反対に古家付き土地はすぐに売り出すことができるため、スピーディーに売却できます。物件を早く手放したい人は、古家付き土地として売却しましょう。  

古家付き土地を売却する注意点

古家付き土地の売却にはさまざまなメリットがありますが、以下のポイントに注意しましょう。  

・買主が見つかりにくい（イメージがつきにくい）

・価格を下げる必要がある  （解体費用など）

買主が見つかりにくい

欧米諸国と比べると日本は新築信仰が強く、物件購入者のうち7割以上は新築を購入しているというデータもあります。築年数が経った古家は物件を探している人からの需要が少ないため、古家付き土地は買主が見つかりにくい場合があります。   さらに古家の状態が悪いと、リフォームやリノベーションをしたり古家を解体したりといった準備も必要です。そのような場合買主が暮らし始めるまでに費用や時間がかかるため、土地だけで売却するよりも買主が見つかりにくい可能性が高くなります。土地の広さがわかりにくいなど購入者がイメージし難いことがあるでしょう。   

価格を下げる必要がある

築22年を越えた古家は建物の価値がほとんどなくなるため、古家付き土地を購入する人のほとんどが購入後に自分で建物を取り壊します。その場合の解体費用は買主が負担しなければいけないため、解体費用の分の売値を下げる必要があります。ただし、解体を理由に値引きされることも少なくありません。不動産会社と相談しながら、あらかじめ値引きを想定した金額にすることも検討しましょう。  

古家付き土地の建物の解体費用（解体費用も上昇傾向！）

古家は買主が解体する可能性が高いため、その分の金額を下げて売却する必要があります。古家付き土地の状態で買主が見つからなければ、更地にして売り出すことも検討しなければいけません。そのため、建物の解体費用を把握しておきましょう。ここからは、構造別の古家の解体費用について解説していきます。  

木造の場合

木造の場合、解体費用は坪単価5万円前後が一般的です。そのため、坪数ごとの解体費用は以下が目安になります。

30坪の古家の目安解体費用 120～160万円

40坪の古家の目安解体費用 160～200万円

50坪の古家の目安解体費用 200～300万円

60坪の古家の目安解体費用 240～360万円  

ただし、解体費用は解体業者や立地などの要因によっても異なります。複数の解体業者から見積もりをとり、最適な業者を選びましょう。  

鉄骨造の場合

古家が鉄骨造の場合、解体費用は坪単価5～7万円が一般的な相場です。坪数ごとの解体費用は、以下を目安にしましょう。  

30坪の古家の目安解体費用 150～210万円

40坪の古家の目安解体費用 200～280万円

50坪の古家の目安解体費用 250～350万円

60坪の古家の目安解体費用 300～420万円  

1956〜1990年ごろに建てられた古家の場合、鉄骨造にアスベストが使用されている可能性があります。アスベストは人体に有害な素材であるため、特殊な講習を受けた業者しか解体できません。万が一古家にアスベストが含まれている場合は、解体費用が高くなるため注意しましょう。  

鉄筋コンクリート造の場合

古家が鉄筋コンクリート造の場合、解体費用の相場は坪単価7～10万円です。坪数ごとの目安解体費用は、以下のとおりです。  

30坪の古家の目安解体費用 210～300万円

40坪の古家の目安解体費用 280～400万円

50坪の古家の目安解体費用 350～500万円

60坪の古家の目安解体費用 420～600万円  

近年、解体費用も上昇しているため、解体には見積もりを要します。ただし、上記は解体費用だけであり、古家の解体には廃棄物の処分や仮設工事、付帯工事などにさらに費用がかかります。費用は内容や解体業者によって異なるため、費用で解体業者を比較する場合は総工費を比べましょう。