相続税について CONCEPT

相続税解説

不動産相続で発生する費用はいくら?相続税はいくらからかかるの? 不動産を相続するときに気になるのは、相続税などの相続で発生する費用だと思います。相続すると高額な相続税でかえってマイナスになってしまうのでは?相続税以外にも固定資産税などが発生するのでは?と疑問に思う人も多いでしょう。   この記事では、不動産を相続すると発生する税金、特に相続税はどれくらいかかるのかなどについて解説します。これから不動産相続が発生する場合には、どれくらいの費用がかかるか見積もるためにお役立てください。  

不動産を相続すると発生する税金とは

不動産を相続すると、不動産を相続した際に発生する税金、保有することで発生する税金、売却することで発生する税金の3種類があります。ここでは、これらの3種類の税金についてご説明します。  

不動産相続時に発生する税金

不動産を相続すると、相続税、登録免許税が発生します。それぞれについて見ていきましょう。  

相続税

相続税とは、亡くなった人の財産を引き継ぐと発生する税金です。ただ、財産の評価額や相続人の人数によって基本控除額が変わり、相続財産の評価額が基本控除額内なら相続税は発生しません。   相続税の基本控除額は以下のとおり計算されます。   基本控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の人数   たとえば、法定相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円、などとなります。   まずは、相続する財産の評価額を調べ、相続財産の総額を算出しましょう。相続財産の総額が基本控除額を超える場合は、こちら『

不動産の相続税はどれくらいかかるのか?

』で相続税について説明しているのでご覧ください。  

登録免許税

不動産を相続すると、不動産の名義を相続人に変更するための相続登記という手続きを行う必要があります。手続きを行うために、登録免許税という税金が発生します。   登録免許税は不動産の評価額によって、以下のように決まります。   登録免許税=相続登記する不動産の固定資産税評価額×0.4%   固定資産税評価額は、毎年市町村から送られてくる固定資産税のお知らせに記載されています。たとえば、評価額が4,000万円ならその0.4%は16万円です。意外と高額なので注意しましょう。   なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されます。それ以降に相続登記を怠ると、10万円以下の過料が発生する可能性があるのでご注意ください。  

不動産を保有することで発生する税金

不動産を保有するだけで発生する税金として、固定資産税と都市計画税があります。   固定資産税は、毎年1月1日時点で保有している土地所有者に課される税金です。都市計画税は、相続する不動産が都市計画が施行されている地域にある場合に発生します。   それぞれの税金の税率は以下のとおりです。   固定資産税=課税標準×1.4%(標準税率で、これを上回る可能性もある) 都市計画税=課税標準×0.3%(制限税率で、これを上回ってはならない)   課税標準は管轄の市町村の固定資産課税台帳に登録されている不動産の評価額のことで、3年ごとに見直されます。  

不動産売却時に発生する税金

相続する際に不動産を売却して、複数の相続人で現金を分割相続する場合もあると思います。不動産を売却すると売却益が生じるので譲渡所得となり、所得税、住民税がかかります。   譲渡所得は、以下のとおり算出されます。


  譲渡所得=売却価格-(取得費用+譲渡費用)   取得費用は、建物の改良などにかかった費用、登記費用、仲介手数料などの購入時の諸費用、年数が経過することで価値が減少した分の減価償却の累計額などです。譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料、解体費用などです。   譲渡所得に対する所得税は以下のように決まります。

  所得税額=譲渡所得×譲渡所得税率-控除額   譲渡所得税額は所有期間の長さによって変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡となり、所得税30%、住民税9%、合計39%と税率が高いです。5年を超える場合は長期譲渡となり、所得税15%、住民税5%、合計20%です。ただ、所有期間は相続した日を起算するのではなく親などが不動産を所有した日からなので、一般的な相続の場合は長期譲渡になることが多いでしょう。  

不動産の相続税の算出方法

不動産の相続税はどれくらいかかるのか知りたい、という方も多いでしょう。ここでは、不動産の相続税の算出方法を簡単にご説明します。  

相続税は土地・建物の評価方法によって異なる場合がある

相続税は土地や建物の評価額から算出しますが、評価方法によって評価額が変わることがあります。  


・路線価方式 道路に面する土地1㎡あたりの評価額をもとに、以下のとおり評価額を算出します。   相続税の評価額=路線価×各種補正率×土地の面積  

たとえば、路線価が35万円、各種補正率が1.0、土地面積が150㎡の場合、評価額は5,250万円です。   ・倍率方式   路線価が決まっていない土地の場合は、倍率方式で固定資産税を用いて以下のように算出します。   相続税の評価額=固定資産税の評価額×倍率   固定資産税の評価額は、毎年管轄の市町村から送られてくる固定資産税課税明細に記載されています。たとえば、固定資産税の評価額が3,000万円で倍率が1.1倍の場合には、相続税の評価額は3,300万円です。   路線価や評価の倍率は国税庁ホームページ(https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)に記載されています。  

特例で相続税が減ることもある

相続税が高すぎて困るという場合も、以下のような特例により相続税を減らすことができる場合もあります。   ・小規模宅地等の特例   特定居住地宅地等で戸建てや分譲マンションなどを自宅として使っている場合、330㎡を上限に土地の評価額を80%減額できるなどの特例があります。ご自身のケースは特例条件に当てはまらないか、管轄の役所に確認してみると良いでしょう。   ・配偶者の税額軽減、未成年者・障害者控除   配偶者から相続する場合は税額が軽減され1億6,000万円までは相続税が発生しません。また、相続者が未成年や障害者だった場合の税額控除制度もあります。   ・土地を貸していると評価額が下がる   誰かに土地を貸している場合に評価額が下がる制度もあります。


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  • この記事では、不動産を相続すると発生する税金、特に相続税はどれくらいかかるのかなどについて解説しました。不動産を相続すると、相続税はいくらなのか、相続したらどれくらい税金が上がるのかなど気になることは多いと思います。  

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