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古家付き土地の売却は不利?古家付きと更地にするのとどちらが良いのかを解説!  

築年数が古い家が建っている土地を売却する場合、古家付きの土地として売却するケースが増えています。そのメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?また、更地にしてから売る方が良いケースはあるのでしょうか。   この記事では、古家付き土地とは何か、売却時のメリット・デメリット、二つのケースが向いている状況について解説します。  

古家付き土地とは?

古家(ふるや)付き土地とは、建物など古い家が建っている土地のことです。通常、古家付きの土地は売りにくいことが多いですが、建物ではなく土地の魅力を提示することでスムーズに売却できるケースもあります。   ただ、状況によっては古家付きで売るよりも更地にした方が、メリットが大きい場合もあります。土地や建物、周りの状況などによってどちらの方が良いかを検討する必要があるでしょう。  

古家付き土地で売るメリット・デメリットとは?

古家付き土地で売ることによる、メリットとデメリットについてご説明します。  

メリット①解体費用がかからない

建物を解体せずに売りに出すため、解体費用がかかりません。   建物の解体は足場を組み重機を使って数日かけて行うため、建物の規模にもよりますが、100万円単位の費用がかかります。しかし、そのようなまとまった費用をかけずに売りに出せるのは、大きなメリットです。  

メリット②買い主が住宅ローンを利用して購入できる

買い主が購入する際に、建物がある土地だと住宅ローンを利用できます。   更地を購入して家を建てる場合も住宅ローンを使うことは可能ですが、細かく言うと施工会社との工事請負契約を締結しないと利用できません。そのため、土地購入のためのつなぎ融資をしてから住宅ローンを組むという流れになり、手続きが煩雑です。   その点、建物付きの土地なら最初から住宅ローンを適用できるため、スムーズに購入できます。  

デメリット①相場より売値が下がることが多い

すでに古い家が建っており購入後に解体費用がかかるため、その分売値が下がってしまうことも多いです。場合によっては、解体費用を考慮しても更地にした方が高く売れることもあるので、売却時に建物の解体も検討しましょう。  

デメリット②売れにくい傾向がある

建物がすでに建っていることで土地の用途が制限されるため、売れにくい場合もあります。特に、建物の状態が悪い場合は、解体を検討した方が良いでしょう。   また、建物が建っていることで地盤の状態を確認できないなど。 

更地で売るメリット・デメリットとは?

更地で売る場合のメリット、デメリットについても見ていきましょう。  

メリット①売却をスムーズに進めやすい

更地の状態になっていることで、新築の家を建てることも、駐車場として運用することも可能です。新築の建築にすぐに着手できますし、土地を見渡せるため購入後の運用のイメージがわきやすく広く見えます。   そのため、更地の方が買い手を見つけやすく売却がスムーズに進むというメリットがあります。  

メリット②土地の状態を確認できる

更地になっていると、土地の状態を確認できるというメリットもあります。   地中埋没物がないか、土壌は問題ないか、地盤の固さは問題ないかなどを、すぐに調査できます。買い手としては、土地の状態をしっかりと確認できるので安心して購入できるでしょう。  

デメリット①解体費用がかかる

更地にして売るためには、解体費用がかかるというデメリットがあります。前述のとおり建物の大きさにもよりますが、解体費用は100万円単位でかかります。   土地付きの売却額と解体費用、更地での売却額とを比較して、解体すべきかを決めると良いでしょう。  

デメリット②固定資産税が上がる

土地を更地にすると固定資産税が上がり、高額な税金を納めなければなりません。   これは、更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなるためです。住宅として住んでいる場合、住宅用地の特例が適用されて固定資産税の課税標準額が6分の1から3分の1まで減額されます。   そのため、更地の期間がなるべく短くなるようにしましょう。  

古家付きのままの方が良いケースと更地の方が良いケースがある

古家付きのままの方が良いのか、更地の方が良いのかは、状況によって異なります。どちらが良いかをそれぞれのケースで考えてみましょう。  

古家付きのままの方が良いケース

古家付きのまま売った方が良いケースは以下のとおりです。  

・建物が比較的新しい   建物が比較的新しい場合は、その家に住みたいという買い手が現れる可能性もあるため、古家付きのまま売った方が良い場合もあります。 ・解体費用が高い   建物が大きい、鉄骨造りであるなど、解体費用が高い場合は出費が大きくなってしまうため、解体せずに売った方が良いでしょう。特に、土地の査定額よりも解体費用の方が高い場合は損してしまうのでおすすめしません。  

・再建築不可物件   今建物を壊してしまうと再建築ができない物件の場合は、解体しない方が良いでしょう。  

更地にした方が良いケース

更地にして売った方が良いケースは、以下のとおりです。  

・早く売却したい   早く買い手を見つけて売却してしまいたい場合には、更地にした方が良いでしょう。更地の方が買い主にメリットがあるケースが多いため、売却がスムーズに進みやすいです。  

・空き家の管理が難しい   空き家にしたままだと、建物の修理や掃除、除草などの管理をしなければなりません。しかし、遠くに住んでいる、維持費を捻出できないなどの場合は管理が難しいため、更地にした方が良いでしょう。  

・建物が耐震基準を満たしていない   昭和56年末までに建築した建物は耐震基準を満たしていないケースがあるので、取り壊した方が良いでしょう。耐震基準を満たしていないと住宅ローン減税を利用できず、買い手がつきにくいためです。

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    この記事では、古家付き土地とは何か、売却時のメリット・デメリット、二つのケースが向いている状況について解説しました。古家付きで売った方が良いのか、更地にした方が良いのかをご理解いただけたと思います。  

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