不動産売却をした際にかかる譲渡所得税とは？計算方法や利用できる特例控除についても解説します

土地や建物など不動産を売却した際にかかる税金には「登録免許税」や「印紙税」などがありますが、「譲渡所得税」もかかることがあります。初めて不動産売却を行う場合、譲渡所得税という専門用語に馴染みが薄く、かかるかどうかの計算方法についてもよく分からない、という方も多いかもしれません。   そこで今回は、不動産売却時にかかる譲渡所得税についての概要や、詳しい計算方法、利用できる特別控除などについて解説していきます。  

不動産売却時に課せられる譲渡所得税とは？

譲渡所得税は、不動産に限らず資産を他人に売却（譲渡）などした場合に課せられる税金であり、他の所得とは別に計算されます（分離課税）。譲渡の対象となる資産が不動産の場合には、「不動産譲渡税」と呼ばれることもあります。   不動産の売却時に譲渡所得税が発生するかどうかは、不動産売却で譲渡益が出るか出ないかに左右  

不動産売却時に黒字になった場合にされます。つまり、土地や建物を売って最終的に儲けが出たのか、購入時よりも安い価格での売却となったためにマイナスとなったのか、といったことに影響されるのです。かかる所得税

譲渡所得税が課せられるのは、不動産売却で結果的に黒字となった場合であり、計算式で算出されたプラスの部分にかかることになります。税率については所有期間によって異なり、5年を超える場合には軽減税率が適用されるなど、さまざまな特例も活用可能です。   ちなみに、不動産など資産を他人に譲渡した際には、譲渡所得税の他にも、住民税・復興特別所得税が課せられます。こちらでは、これらをまとめて「譲渡所得税」として扱います。  

譲渡所得税額の計算のし方

譲渡所得税の計算では、最初に課税対象となる「譲渡所得額」を算出し、そこへ税率を乗じて税額を算出する形になります。   【課税譲渡所得金額の計算式】 売却価格―（①取得費用＋②譲渡費用）―特別控除額＝課税譲渡所得金額（A）   【譲渡所得税額の計算式】 課税譲渡所得金額（A）×③適用される税率＝譲渡所得税額   それぞれの項目について見ていきましょう。特別控除については、のちほど詳しく解説します。  

①取得費用の計算方法

取得費用とは、売却予定の不動産を、以前購入した時にかかった費用の合計を指します。土地や建物の購入価格、不動産会社へ支払った仲介手数料、購入時に支払った税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、司法書士へ支払った報酬、エアコンなど設備の取付費用などが含まれます。不動産のうち建物については、経年で価値が減少しますので、取得費用の合計から所有期間中の価値減少分として「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。   【減価償却費の計算式（マイホームの場合）】 建物購入価格×0.9×償却率（※）×経過年数＝減価償却費相当額（B）   償却率（※）については、建物の構造によって耐用年数が異なるため、基準が定められています。      参照：国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm   【建物取得費の計算式】 建物購入価格＋諸経費―減価償却費相当額（B）＝建物取得費  

②譲渡費用とは

譲渡費用には、不動産を売却した際に不動産会社へ支払った仲介手数料、測量費、売却時に支払った印紙税、司法書士へ支払った報酬、建物を取り壊し費用の他、借家人へ支払った立退料も含まれます。  

③譲渡所得税額の税率について

算出された課税譲渡所得金額へ乗じる税率は、不動産をどのくらい所有していたかによって変わります。不動産を売却した年の1月1日を基準として、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」、5年以下では「短期譲渡所得」の税率が適用となります。   区分： 長期譲渡所得/ 所得税15%/住民税5%/ 復興特別譲渡所得譲渡所得税額×2.1% 、短期譲渡所得 ：所得税30%/住民税 9%  

譲渡所得税をシミュレーションしてみよう

こちらでは、次の不動産物件の売却を例に挙げて、譲渡所得税をシミュレーションしてみます。   【不動産物件の条件】 マイホームとして購入したマンション（鉄筋コンクリート造、築15年） 取得時の費用：購入価格5,000万円（土地2,000万＋建物3,000万）、諸費用250万円 譲渡時の費用：売却価格6,000万円、諸費用300万円   ž   建物の減価償却費＝3,000万円×0.9×0.025×15年＝1,012.5万円 ž   取得費用＝不動産購入価格5,000万円＋諸費用250万円―減価償却費1,012.5万円＝4237.5万円   →　売却価格6,000万円―（取得費用4,237.5万円＋譲渡費用300万円）―マイホーム特別控除3,000万円＝―1,537.5万円（課税譲渡所得金額）   この場合、課税譲渡所得金額がマイナスとなるため、譲渡所得税は0円となる。

不動産売却で譲渡益または譲渡損失がある場合などに利用できる特例を把握しておこう

こちらでは、マイホームや相続した不動産を売却する場合に利用できる特別控除などの特例についてご紹介します。  

マイホームの売却：譲渡益がある場合に使える特例

マイホームの売却で譲渡益が出る場合に利用できる特例はこちらの3つです。場合によっては特例同士で併用できるものもあります。  

※3,000万円特別控除 ・現在居住中または居住終了後から3年を超える日の属する12月末日までの売却 ・親族等への譲渡ではないこと ・住宅ローン控除等の適用をうけていないこと、など　※ 軽減税率の特例 ・譲渡した年の1月1日で所有期間10年超の物件の売却、など ・譲渡益6,000万円以下の部分のみ税率15%→10%へ軽減される ※買換え（交換）の特例 ・居住期間10年以上かつ所有期間10年超の不動産（譲渡金額1億円以下）の売却 ・親族等への譲渡ではないこと、など ・買い換えた住宅についてもいくつか条件あり  

マイホームの売却：譲渡損失がある場合に使える特例

売却した年の1月1日において所有期間が5年超のマイホームを売却し、譲渡損失が出る場合は、譲渡損失の金額を他の所得と損益通算することが可能です。その年に譲渡損失の全額を控除しきれなかった場合は、翌年以降3年間、所得から繰越控除することができます。  

相続した空き家を売却する場合に使える特例

空き家放置を抑制することを目的に設定されているのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。   ※昭和56年5月31日以前に建築されていること、区分所有建物登記がされている建物ではないこと、相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいたことがないなど、条件を満たせば、課税譲渡所得額より最高3,000万円の控除を受けることができます。