アパートの売却相場はどうなっているのか？売却相場が決まるポイントとは？

アパートを売却する際に確認しておきたいのが、売却相場です。アパートには定価がなく、そのときの売却相場によって売却額が変わってきます。そのため、どのようにアパートの売却相場を調べたらよいのか、売却相場が決まるポイントは何かなどを知っておく必要があるでしょう。   この記事では、アパートの売却相場を知る方法、アパート売却相場の動向、売却相場が決まるポイントについて解説します。これからアパートの売却を検討している方は、この記事を読めばアパートの売却相場についてご理解いただけるでしょう。  

中古アパートに定価はない！自分で売却相場を調べよう！

中古アパートには定価のような概念は存在しません。土地面積や間取り、戸数、エリア、駅からの距離、周辺施設、利回りなどによって、売却相場が決まります。アパートの売却相場を正しく把握しておくことで、適切な売値をつけられるでしょう。  

アパートの売却相場を知る方法とは？

アパートの売却相場を知る方法は、自分で計算する方法と実際に査定してもらう方法の二種類があります。ここでは、それぞれの方法についてご説明します。  

自分で計算する方法

自分で売却相場を計算する場合には、アパートの収益から今後どれくらいの採算が見込めるかによって調べる「収益還元法」という方法を用います。その計算式は、以下のとおりです。   売却相場＝純収益÷表面利回り   純収益＝1年間の家賃収入－経営に必要な費用 表面利回り＝純収益÷物件購入にかかった費用  

上記の計算式で導いた売却相場は、あくまで目安です。アパートに店舗が入っている、容積率オーバーになっているなどの場合は評価が下がるため、それらの点も加味する必要があります。  

不動産会社に査定してもらう方法

不動産会社に査定を依頼して、実際にアパートの査定額を調べてもらう方法です。   立地条件、土地面積、間取り、戸数、築年数などの条件から、不動産会社が過去の経験をもとに物件を査定して査定額を出してくれます。   ただし、調べてくれるのはあくまで査定額で、実際の売却額ではありません。査定額よりも売却額が下がる可能性も十分あります。  

アパートの売却相場の動向は？

今、アパートの売却相場はどうなっているのでしょうか？近年のアパートの相場動向を見てみましょう。  

中古アパートの単価は上がり続けている

首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）の2022年のデータによると、アパートを含む中古マンションの1㎡当たりの単価や価格は上昇し続けてきました。これは2012年から続く傾向です。   中古アパートの売却相場は上昇傾向にあるため、と今が売り時と考えられるでしょう。  

コロナ禍や2022年問題の影響は？

コロナ禍や2022年問題など、アパートの売却相場が下落するのではないかと言われていましたが、実際はどうなのでしょうか？   新型コロナの影響で多くの業界がダメージを受けるなか、緊急事態宣言により不動産価格の一時下落が起こり不動産業界も影響を受けました。ただ、コロナ禍途中から終息後は価格が戻り、価格は上昇傾向にあります。   また、2022年問題と呼ばれる現象により、不動産価格下落が起こる可能性も指摘されていました。1992年に施行された「生産緑地法」により都市部の農地が景観を守るための緑地として扱われたことで、税負担が軽減されていました。その法律の効力が2022年に失われるため、大量の土地が売られることで不動産価格が下がるのではと危惧されていたのです。   しかし、ふたを開けてみると、上記でご紹介したとおり2022年になっても特にマンションの価格は上昇を続けています。   ただ、今後の価格動向についてはどう変わっていくかわからないため、注視していく必要があるでしょう。  

アパートの売却相場が決まるポイントとは？

アパートの売却相場が決まるポイントとはどのようなものなのかをご説明します。ここでご紹介するポイントをおさえておけば、適切な対処をすることで売却額を上げられる可能性もあります。  

入居率の高さ

アパート売却額を計算する際に用いた収益還元法は、アパートの家賃収入が高ければ高いほど上がっていきます。アパートの入居率が高いほど収益は上がり売却相場も上がるため、入居率の高さは売却相場を決める重要なポイントです。   アパートを売るタイミングで空室が多いと売却相場が下がるため、入居者が埋まっているタイミングで売るのが良いでしょう。  

立地条件

アパートの立地条件が良ければ売却相場は上がります。   なかでも重要な立地条件が、都市部にあるかどうかです。都市部の方が売却相場が高く、たとえ築年数が古くても都心にあれば高く売れる可能性があります。また、近隣にスーパーや医療機関があるなどの便利さ、駅から近いなどのアクセスの良さなども重要なポイントです。  

家賃滞納者の数

アパートに家賃滞納者が多いと売却価格が下がる可能性があります。   アパートを売るということは、そのアパートに入居者が住んでいる状態でオーナーが変わるということです。そのため、アパートの住人に家賃滞納者が多く収益性が低いアパートだと、売却額が下がる傾向があります。

※空室率が多く古いアパート

　建物や設備が古く、空室率が多い場合は不動産会社の買取がいいでしょう。室内や設備、外装などを再生し入居率を高めたり、入居者との交渉を行い建て替えを　　したりします。