トラブルのない売却

解説

不動産売却で発生しやすいトラブルとは? 事前にできる対策で回避しよう 一生に一度の買物ともいわれるマイホームを含め、不動産を売る場合、大きなお金を動かすことになりますので、売買契約などでのトラブルは避けたいものです。あとで大きなトラブルに巻き込まれないようにするためにも、実例や対処法について勉強しておくことが重要になります。   そこで今回は、不動産売却時に発生しやすいトラブルの内容やその対処法、事前にしておきたい対策についても解説していきます。  

不動産売却で発生しやすいトラブルと対処法を知っておこう

不動産の売却時に起こりやすいトラブルを、4つのパターンに分けてご紹介しましょう。  

発生しやすいトラブル:①仲介手数料について

こちらは、仲介を依頼した不動産会社との間で起こりやすいトラブルです。不動産売却では、経験豊富な不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的であり、売買契約が無事締結した場合には、不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払います。   仲介手数料は法律で上限が次のように決められていますが、あくまでも「上限」ですので、同じ物件を売却する場合でも、不動産会社によって仲介手数料は異なることを覚えておきましょう。また、これ以上の金額を求められた場合はご注意ください。   【仲介手数料の上限の速算式】 不動産売買価格(税抜価格)*  仲介手数料の上限 200万円以下の場合 売買価格×5%(+消費税)          * 200万円超~400万円以下の場合 売買価格×4%+2万円(+消費税) *400万円超の場合 売買価格×3%+6万円(+消費税)   【対処法】   *仲介手数料の計算方法・金額も含め、契約書(書類)に明記してもらう ž   *仲介手数料+αがないか、契約書でしっかり確認する。   ž    

発生しやすいトラブル:②媒介契約について

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類ありますが、中でも売主にとって一番制約の多い「専属専任媒介契約」を結んだ際に発生しやすいトラブルが「囲い込み」です。   売主または買主のどちらかのみと媒介契約を結ぶ「片手取引」と異なり、不動産会社が売主・買主の双方とそれぞれ媒介契約を結ぶ「両手取引」の場合には、不動産会社は双方に仲介手数料を請求することができます。つまり、両手取引では不動産会社は上限額の2倍の金額を得ることができる計算になります。   このような両手取引をしたいがために、売却物件の情報をレインズ(※)に意図的に載せないなど、他社からの問い合わせを制限することを「囲い込み」といいます。売主にとっては、囲い込みが行われると物件がなかなか売れないなど、デメリットが多いですので、できるだけ避けたいものです。   ※   レインズ…国土交通大臣指定の団体である「不動産流通機構」が導入しているオンラインシステム。日本全国の膨大な数の物件情報が登録されている。

【対処法】 ž   レインズへの物件情報登録の有無を確認する ž   不動産会社による広告活動などを定期的に確認する  

発生しやすいトラブル:③物件について

こちらは買主との間で起こりやすいトラブルであり、特に気をつけたいのが物件の引き渡し後における「契約不適合責任(旧名称:瑕疵(かし)担保責任)」についてです。これは、引き渡した物件に契約内容と異なる点(欠陥など)があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。   建物の基礎部分など見えない部分のシロアリ被害や、配管からの水漏れなどは、売主にとっても見つけることが難しいものです。しかしこういった隠れた瑕疵であっても、売主は買主から契約不適合を追求されることになります。損害賠償の請求に発展するケースもありますので、隠れた欠陥について売買契約前にしっかりと確認しておくことが大切です。   また、土地の境界の確認、買主への地下埋設物や残置物についての告知なども行っておくようにしましょう。   【対処法】  *プロによる住宅診断を受ける ž   *売買契約前に、買主へ建物の状況をしっかりと説明しておく ž   *「既存住宅かし保険」に加入する ž   *隣地との境界線を売主・隣地所有者・買主の3者立ち合いで確認し、書面に残す。         

発生しやすいトラブル:④支払いについて

買主のローン申請が通らなかった場合に、売主への代金支払いがされず、手付金やキャンセル料をどうするか、不動産会社との媒介契約や残金支払いの取り扱いなどが問題になるケースもあります。   支払いに関するトラブルへの対処法は次の通りです。不動産の売買契約では専門用語が飛び交い、手続きも複雑ですので、信頼できる不動産会社に細かく相談しながら進めていくようにしてください。   【対処法】 ž  * 経験豊富で信頼できる不動産会社を選ぶ ž   *ローン申請が通るかどうか、売買契約を締結する前に必ず確認してもらう ž   *ローン申請が通らなかった場合の特約(手付金・キャンセル料・残金の取り扱いなど)を契約書に明記し、買主と合意しておく。         

トラブルを回避するために事前にやっておきたいこと

こちらでは、不動産売却時の代表的なトラブルを回避するために事前にやっておきたい対策を、改めて5つ明記しておきます。   【事前対策しておきたいこと】 ① 不動産売却についての基礎知識を身につけておく ② 信頼できる不動産会社を選ぶ ③ 発生しそうなトラブルを洗い出しておく ④ 売買契約書は契約前にしっかり確認する ⑤トラブル発生時の相談窓口を把握しておく   また、国土交通省の「不動産トラブル事例データベース」で調べることができますので、ぜひ活用してみてください。


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    不動産売却では大きなお金が関係するため、買主や、仲介者となる不動産会社との間でトラブルが発生することがあります。このようなトラブルを避けるためにも、ご紹介したような事前対策を行うことをおすすめします。   不動産の売却をお考えの際は、高い実績と豊富な経験を持つ株式会社リアル・ミンクスへ、ぜひご相談ください。一都三県を対象に、マンションや戸建て、土地、アパートなど幅広い物件の売却に対応可能です。長年の経験と実績を活かして、お客様一人ひとりのご要望に合わせてコンサルティングを進めさせていただきます。


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