不動産の売却時の確定申告は! CONCEPT

解説

不動産売却での確定申告のし方、必要書類について解説します 土地や建物など不動産売却を行った際に利益が出た場合には、翌年の2月~3月に確定申告を行う必要があります。サラリーマンの場合は勤務先で年末調整を行ってくれるため、自身で確定申告を行ったことがないという方も多いでしょう。   そこで今回は、初めて不動産売却を行う方に向けて、不動産売却での確定申告のし方について解説していきます。e-taxや必要書類についても触れますので、じっくり確認してください。  

不動産売却をしたら確定申告をしよう

譲渡所得税額の軽減が可能となる特例や、特別控除を受けるためにも、不動産売却後には確定申告を行うことをおすすめします。利益が出た場合、出ない場合について、その理由を具体的に解説していきましょう。  

不動産売却で譲渡利益を得た場合は必須

不動産売却での利益は「譲渡所得」と呼ばれ、給与など他の所得とは別に所得税が計算されます(分離課税)。そのため、利益(譲渡益)が出た場合には原則として確定申告をする必要が出てきます。   利益が出ず、逆に大きな譲渡損失が発生した場合には、課税譲渡所得金額がマイナスになりますので、確定申告は必須ではありません。   【課税譲渡所得金額の計算式】 課税譲渡所得金額=売却価格―(取得費用+譲渡費用)  

特別控除を使い納税額が0円でも確定申告は必要

マイホームの売却限に限り、譲渡益がある場合には「マイホーム3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」「買替え(交換)の特例」などの特別控除を受けることができます。これらの特例は確定申告をすることで適用されます。つまり、特別控除を使って納税額が0円となる場合でも、確定申告をしなければ特別控除の適用外となってしまいますのでご注意ください。  

譲渡損失がある場合にも確定申告すると損益通算ができる!

マイホームの売却で譲渡損失が出る場合でも、確定申告することで、譲渡損失の金額を他の所得との損益通算が可能になります。但し、「売却した年の1月1日において所有期間が5年超のマイホームの売却」など一定の条件があります。   その年に譲渡損失の全額を控除しきれなかった場合、翌年以降3年間、所得から繰越控除することができるといったメリットもありますので、譲渡損失がある場合でも、確定申告をすることをおすすめします。

不動産売却後の確定申告での必要書類とは 不動産売却後の確定申告で必要となる書類はこちらです。1、2については、税務署や市区町村役場、国税庁のホームページなどで入手できます。e-taxの場合はウェブ上で作成可能です。

  1. 確定申告書…申告書第一表、第二表、第三表(分離課税用)   2. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)… 収入金額・所得金額・税金の計算などを記入するもの。のちほど確定申告書第三表(分離課税用)に数値を写す。3. 売買契約書の写し  4. 不動産の登記事項証明書…確定申告書に添付要。法務局にて入手可能。   【各種特例の適用を受ける場合に追加で必要となる書類】住宅借入金等の残高証明書…ローン残債がある場合。住宅ローン融資元の金融機関で入手可能。 ž   耐震基準適合証明書…マイホームの買換え(交換)特例の適用を希望し、取得したマイホームが築25年超の中古住宅の場合。建築士などへ耐震診断を依頼し発行してもらう。  

不動産売却を行った際の確定申告の流れ

所得税の確定申告の時期は、所得があった翌年の2月16日~3月15日までとなっています。この期間に書類での確定申告またはe-taxができるように、流れを押さえておきましょう。  

①適用される特例を確認する まずは、どの特例が適用となるか確認しましょう。不動産売却時に利用できる特例には、次のようなものがあります。 ●マイホーム(居住用財産)3,000万円特別控除 ž●マイホーム所有期間10年超の場合に適用される軽減税率の特例 ž  ●マイホーム買換え(交換)の特例 ž   ●マイホーム売却時に譲渡損失がある場合に使える特例(損益通算、繰越控除) ž  ● 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例  

②必要書類を準備する

上記でご紹介した必要書類や、特例を受けるために追加で必要となる書類を準備します。

③確定申告書を作成する 確定申告書(申告書第一表、第二表、第三表(分離課税用))、 譲渡所得の内訳書確定申告書を作成します。税務署などで入手した用紙に手書きで書き込む他、国税庁のホームページ上にある「確定申告書等作成コーナー」でも作成することが可能です。   手書きの場合は、入手した確定申告書類に記載されている例を参考にしましょう。オンライン作成では、必要事項を入力するだけで自動的に計算してくれますので、手書きよりも簡単に進めることができますのでおすすめです。  

④確定申告書を提出する

郵送または直接税務署へ提出、e-taxという3つの提出方法があります。確定申告の時期は税務署が込み合いますので、可能であればe-taxや郵送が便利です。「確定申告等作成コーナー」にてオンライン作成したものは、印刷して提出できるほか、マイナンバーカードがあればそのままオンラインでe-taxを実行することもできます。   計算の結果、納税すべき譲渡所得税があった場合には、納税もお忘れなく。所得税の納税期限は、確定申告書の提出期限(3月15日)と同じ日です。


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  • まとめ

    不動産売却で利益が出た場合には確定申告が必須となります。また、特別控除を使って納税額が0円になる場合でも必要です。譲渡損失がある場合には、確定申告で損益通算が可能となりますので、やはり確定申告をしておくことをおすすめします。   株式会社リアル・ミンクスでは、不動産売却や相続、空き家についてのお悩みや疑問を受け付けております。事務所は新宿にあり、一都三県(一部地域を除く)のマンション・戸建て・土地・アパートなど幅広く対応可能です。築年数が古い物件の売却に関しても、業界経験が豊富なスタッフが柔軟に対応できますので、まずはお気軽にご相談ください。

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