ローンの残債があるマンションは売却できる？ケース別の売却方法を解説  

ローンの残債がまだ残っているマンションを売却したいけれど、できるのだろうか？と疑問に思っている方もいるかもしれません。結論から申し上げますと、ローンが残っていてもマンションを売却することは可能です。ただ、状況によって売却方法が異なるため、それぞれの状況に合った方法を知っておく必要があります。  この記事では、ローンの残債状況に応じた売却方法の検討、ケース別の売却の流れについて解説します。これからローンが残っているマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。  

ローン残債や状況に応じた売却方法とは

ローンの残債や状況に応じてマンションの売却方法は異なります。ここでは、自分の場合はどの方法で売却すべきかを検討するポイントについてご説明します。  

マンションの売却益でローンを返済できるか

まずは、マンションを売却して得た利益でローンを返済できるかどうかが、もっとも重要です。   売却益でローン返済が可能なアンダーローンの場合は、そのままマンションの売却とローン返済手続きを進めていきます。売却益だけで足らない場合にはオーバーローンとなり、自己資金を返却に充てる、住み替えローンを利用する、任意売却するなどの対処が必要になります。   売却益でローン返済できるかを知るためにはマンションの査定額をおさえておく必要があるので、不動産会社に査定を依頼しましょう。信頼できる不動産会社に依頼することも重要です。  

住み替えたいか

マンションを売却した後、住み替え用のマンションや戸建てを購入したいかどうかも重要です。住み替え希望の場合は、住み替えローンを検討しましょう。   住み替えローンとは、ローン残債を上乗せして新居のローンを組む方法です。ただ、住み替えローンは通常のローンよりも金利が高くなったりローン審査が厳しかったりするので、注意が必要です。  

ケース別マンション売却の流れ

自分の場合はどのケースに当てはまるかを把握したら、それぞれの売却方法を確認しましょう。ここでは、ケース別のマンション売却の流れをご説明するので、お役立てください。  

アンダーローンの場合は売却益で返済する

マンションの売却益でローンを一括返済できる場合の流れです。

1.金融機関に一括返済する旨を伝える   金融機関にローンを一括返済する旨を伝え、手続きを進めてもらえます。最低でも引き渡しの1ヶ月前までには連絡しておきましょう。  

2.不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼する会社を選ぶ   不動産際社に査定を依頼し、信頼できそうな担当者がいる会社を選びましょう。その会社や担当者の売却実績や経験の高さなども吟味して、慎重に選んでください。  

3.売却活動を行う   不動産会社が売却活動を始めるので、定期的に報告を受けて状況を確認します。  

4.売買契約を結ぶ   買い手が決まったら、売買契約を結びます。  

5.金融機関に引き渡し日を伝えて抵当権抹消の手続きを進めてもらう   マンションの引き渡し日が決まったら、引き渡しの1ヶ月前までに金融機関に伝えます。すると、抵当権抹消の手続きを進めてくれます。  

6.マンションを引き渡し、売却代金を受領する   引き渡し日になったら引き渡し手続きを行い、売却代金を受け取ります。  

オーバーローンの場合は自己資金で補って返済する

売却代金を使ってもローン返済に足りないオーバーローンの場合には、自己資金を投入して返済を行います。   オーバーローンの場合も基本的には上記のアンダーローンの場合の手続きと同様で、金融機関に自己資金を追加してローン返済を行う点のみが異なります。金融機関の担当者に確認して、手続きを進めてください。  

住み替えたい場合は住み替えローンを利用する

マンションを売って新しいマンションや戸建て住宅に住み替えたい場合には、住み替えローンを利用するのが基本です。住み替えローンを利用する流れを簡単にご説明します。   住み替えローンの場合、以下のとおりマンションの売却と購入を同時に進める必要があります。  

＜売却の流れ＞ 1.金融機関に相談する 2.不動産会社に査定を依頼し、不動産会社を決める 3.売却活動を行う 4.マンション売却の売買契約を結ぶ 5.マンションを引き渡し、売却代金を受領する  

＜新居購入の流れ＞ 1.資金計画を行う 2.情報を収集して新居を決める 3.住み替えローンを申し込む金融機関を決める 4.住み替えローンの仮審査を受ける 5.マンション購入の売買契約を結ぶ 6.住み替えローンを申請する 7.新居の引き渡しを受け、代金を支払う   このとき、売却の「5.マンションを引き渡し、売却益を受領する」と、購入の「7.新居の引き渡しを受け、代金を支払う」を同時に行う必要があります。同時に二つのことを進める必要があり、やるべきことや考えることが多いので金融機関や不動産会社に相談するのが良いでしょう。  

返済が困難な場合には任意売却する

任意売却とは、ローンを組んでいる金融機関の承認を受けてマンションを売却することです。競売にかけられる場合よりも、こちらの意向を反映してもらいやすくなります。ただ、任意売却をすると信用情報に登録されてしばらくの間融資を受けられなくなるので、最終手段として利用しましょう。   任意売却の流れは以下のとおりです。  

1.金融機関に相談する

2.不動産会社に査定を依頼し、不動産会社を決める

3.売却活動を行う

4.売買契約を結ぶ

5.金融機関に引き渡し日を伝えて抵当権抹消の手続きを進めてもらう

6.残債務を整理する   基本的には上記でご説明したアンダーローンなどの場合と流れは同じです。

最後に、ローンの残債が残った場合には、無理のない方法でローンを返し続ける必要があります。