3000万円控除 売却 CONCEPT
解説
不動産売却で活用できる3000万円控除とは?条件や必要書類について解説します 土地やマンションなどの不動産売却時に利益が出た場合には、確定申告をして所得税(+住民税等)を納める必要があります。実はマイホームや相続した空き家の売却であれば、活用できる特別控除があることをご存じでしょうか? 今回は、そんな不動産売却で利用できる3000万円控除2種類について、適用の条件から確定申告時の必要書類まで、詳しく解説します。
不動産売却で活用可能な「3000万円控除」は2種類ある
不動産の売却益に特別控除が利用できれば、譲渡所得(利益)から一定の金額を控除できることになるため、課税対象となる譲渡所得額が減ります。結果的に納税すべき所得税(+住民税)の金額を減らすことができますので、節税につながるのです。 【課税譲渡所得金額の計算式】 売却価格―(①取得費用+②譲渡費用)―特別控除額=課税譲渡所得金額(A) 土地や建物などの不動産を売却して利益が出た場合に利用できる控除でもよく耳にするのが「3000万円控除」です。売却不動産の種類によって次の2種類あり、適用条件もそれぞれ異なっています。 【不動産売却で利用できる3000万円控除】 ① 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例 …マイホームを売った時に利用できる ② 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例 …相続した空き家を売った時に利用できる では、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
①マイホームを売った時に利用できる3000万円特別控除とは
こちらはマイホームを売却した場合に、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得より最高で3000万円まで控除されるという特例になります(居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例)。
特例が適用されるための条件
まずは「マイホームであること」が前提となり、さらに次の6つの条件を満たす必要があります。 【マイホーム3000万円控除の適用条件】 1. 次のどれかに当てはまるマイホームの売却であること イ) 自身が現在住んでいる家であること、または退去した日より3年目の12月末日までに売却すること ロ) 建物を取り壊した場合、敷地の売買契約が取り壊し日より1年以内に結ばれ、退去した日より3年目の12月末日までに売却すること ハ) 建物を取り壊した場合、取り壊しから売買契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場といったその他の目的で使っていないこと 2. 売却した年の前年・前々年にこの特例(マイホーム3000万円控除)または「マイホームの譲渡損失に係る損益通算・繰越控除の特例」を利用していないこと 3. 売却した年・その前年・前々年に「マイホームの買換え(交換)の特例」を利用していないこと 4. 売却した建物や敷地において、他の特例(収用等による特別控除など)を利用していないこと 5. 災害により滅失した建物がある敷地について、退去した日より3年目の12月末日までに売却すること 6. 親子、夫婦など親族への売却ではないこと 参照:「No.3302マイホームを売ったときの特例」|国税局 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
適用除外となる不動産とは 次のような建物の場合は、こちらのマイホーム3000万円控除は利用できません。この特例を利用することを目的に入手した建物 マイホームの新築中に仮住まいとして入手した建物、趣味、娯楽で所有している建物(別荘など)
確定申告時の必要書類とは
こちらの特例は確定申告をすることで適用されます。そのため、こちらの特例を利用して計算上で納税額が0円となる場合でも、確定申告は必要です。 確定申告での必要書類は次の通りです。 <*確定申告書…申告書第一表、第二表、第三表(分離課税用) * 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) *売買契約書の写し *不動産の登記事項証明書 *住宅借入金等の残高証明書など >その他の注意事項
マイホーム3000万円控除を利用する際は、次の2つにも注意しましょう。 *「10年超所有軽減税率の特例」との併用は可 *「住宅ローン控除」との併用はできない *マイホームの売却で利益が出る特例には、他に「10年超所有軽減税率の特例」というものもあります。マイホーム3000万円控除はこちらの特例と併用できますので、両方の要件に適用するようであればぜひ併用しましょう。 また、マイホームを売却し新居へ入居した年、前年、前々年に、マイホーム3000万円控除を利用した場合には、住宅ローン控除の適用を受けることができません。②相続した空き家を売った時に利用できる3000万円特別控除とは
こちらは、親族等より相続または遺贈で取得した居住用不動産(建物・建物の敷地)を売却した際に、譲渡所得より最高で3000万円まで控除されるという特例になります(被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例)。特例が適用されるための条件
主に次のような条件を満たす必要があります。 【被相続人の空き家を譲渡した時の3000万円特別控除の適用条件】 1. 相続または遺贈によって取得した居住用不動産の売却であること 2. 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること 3. 区分所有建物登記がされている建物ではないこと 4. 被相続人が相続開始直前まで住んでいた不動産であること 5. 相続時から取り壊し、または売却時までの間に、他人が住んだり、賃貸に出したりしていないこと 6. 相続開始より3年目の12月末日までに売却すること 7. 売却代金が1億円以下であること 8. 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など、その他の特例の適用を受けていないこと 9. 親子、夫婦など親族への売却ではないこと、など 参照:「No.3306被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」|国税局 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm確定申告時の必要書類とは
こちらの特例も確定申告をすることで適用されます。そのため、こちらの特例を利用して計算上で納税額が0円となる場合でも、確定申告が必要になります。 確定申告での必要書類は次の通りです。 *確定申告書…申告書第一表、第二表、第三表(分離課税用) *譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) *売買契約書の写し *不動産の登記事項証明書 *相続または遺贈による取得、建築年月日などを証明するもの *被相続人居住用家屋等証明書 *耐震基準適合証明書など相続や任意売却などの不動産や諸事情によるご売却もお手伝いいたします。 service
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不動産のご売却にはいろいろなケースがあります。
マイホームの売却や相続・遺贈で取得した空き家を売却した際に利益が出た時は、3000万円の特別控除が利用できる可能性があります。それぞれ適用条件が異なりますので、節税のためにもしっかりと確認しましょう。 不動産売却が初めての方は、株式会社リアル・ミンクスにぜひお任せください。売却の基本的な流れ、ケース別におすすめの媒介契約の種類、借地権や底地権についてなど、さまざまなご相談に対応可能です。不動産業界で25年以上活躍中のプロが、お客様一人ひとりのご要望に合わせたコンサルティングをいたします。
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