不動産の減価償却とは? CONCEPT

中古不動産を売却した際に行う減価償却とは?かくて申告時に必要な計算方法も解説します 中古のマンション・戸建て住宅などマイホームを売却した場合には、確定申告で「減価償却」の計算が必要になります。減価償却は、サラリーマンの方で年末調整を行っている方にはあまり馴染みのない言葉かと思います。   そこで今回は、不動産売却での減価償却について、その対象となるもの、計算で必要となる要素、具体的な計算例などを解説していきます。損をしないためにも、減価償却についてよく把握しておきましょう。  

減価償却とは

まずは「減価償却」についての基礎知識について解説します。  

課税譲渡所得を減らすことができる手段の1つ

減価償却とは、建物・備品・車両といった固定資産を取得する際に要した金額を、その資産の使用可能期間の全期間にわたって分割し、必要経費として計上する手続きを指します。時の経過により価値が減っていく固定資産は「減価償却資産」と呼ばれています。   減価償却は特に事業用の減価償却資産について計算されるものです。但し、個人の不動産売却で利益が出た場合の譲渡所得に対しても、減価償却の手続きを行うことが可能であり、所得税等の課税対象となる譲渡所得金額を減らすことができます。

【マイホームの売却における課税譲渡所得金額の計算式】 ž   課税譲渡所得金額=売却価格―(取得費合計(a)+譲渡費用)―特別控除額  

【マイホーム取得費の計算式】 ž   取得費合計(a)=建物購入価格+諸経費合計(土地・建物)―建物の減価償却費相当額(b)  

不動産で減価償却の対象となるのは「建物」のみ

不動産には主に土地と建物という2種類に分けられますが、このうち減価償却の対象となるのは建物だけです。土地は「経年で価値が減少しない資産」として認識されていますので、土地付き建物を売却した際は、建物部分のみの減価償却費相当額を取得費合計から控除する形になります。  

減価償却の計算で必要な要素とは

マイホームの売却で利用できる減価償却費の計算式は次の通りです。

【建物の減価償却費の計算式(マイホームの場合)】 ž   建物の減価償却費相当額(b)=①建物購入価格(税込)×0.9×②償却率×経過年数③   それでは、計算式で必要な要素①~③について詳しく見ていきましょう。  

①建物の購入代金

建物の購入代金を確認するには、次のような方法があります。  ※ 購入した当時の売買契約書で「建物の購入代金のみ」を確認する ž   ※市区町村から送付される固定資産税納税通知書で、固定資産税評価額の「建物部分」を確認する ž   ※売買契約書の購入代金合計の「消費税」から逆算する    3つ目の場合は、土地に消費税はかからないことを利用した方法になります。

  購入時の消費税額×(1+消費税率)÷消費税率=建物の購入代金(税込)  

【例】平成25年(消費税率5%)に新築住宅を6,200万円(内200万円が消費税)で購入。 → 200万円×(1+5%)÷5%=4,200万円(税込建物購入代金)  

②建物の償却率

建物の償却率は、構造によって耐用年数が異なることから、次のように決められています。ちなみに、平成10年4月1日以降に取得した建物の償却方法は「定額法」のみ、となっています。   参照:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm  

③建物の経過年数

建物の経過年数とは「その建物を所有していた期間」のことです。新築で購入したマイホームの場合には「経過年数=築年数」となります。6ヶ月未満の端数が出る場合は切り捨て、6ヶ月以上の端数が出る場合には1年として計算してください。  

減価償却費を計算してみよう(新築購入のマイホームを売却した場合)

こちらでは、次の不動産物件の売却を例に挙げ、減価償却費を計算してみましょう。   【新築購入のマイホームを売却(例)】 マイホームとして新築マンションを購入(鉄筋コンクリート造、売却時には築10年) 取得時の費用:購入価格6,200万円(土地2,000万(税抜)+建物4,200万(税込))   →4,200万円(税抜建物購入価格)×0.9×0.015(償却率)×10年(経過年数)=567万円(建物の減価償却費)


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    不動産を売却した際の減価償却は、その利益に対する所得税額を減らせる手段の1つです。不動産売却で減価償却の対象となるもの、計算で必要となる要素などについてよく把握しておくことで、節税につながります。   新宿を中心に一都三県を対応エリアとしている株式会社リアル・ミンクスでは、マンションや戸建て、土地、アパートなど不動産売却だけでなく、相続・空き家などについてのご相談にも対応可能です。借地権や底地権といった権利関係についても相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。


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