消費税はかかるの?。 CONCEPT
不動産消費税
不動産売却をする際に消費税は課税される?されない?ケース別に解説します
初めての不動産売却では、消費税がどのくらいかかるのか検討がつかない方も多いと思います。実は、不動産売却時ではすべての取引に消費税がかかるわけではなく、中には非課税となるケースもあるのです。 そこで今回は、不動産売却で消費税の課税対象となる取引、非課税となる取引について解説していきます。売主が支払う消費税額の相場についてもご紹介しますので、予算作成の際の参考にしてください。
消費税の課税対象となる取引とは
まずは、消費税の仕組みについて説明します。 日本における消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供といった取引に対し、広く公平に課税されるものです。消費税は商品などの価格に上乗せされて、購入者(消費者)が負担し、消費税を受け取った課税事業者(※)が国へ納税することになっています。 国税庁が公表しているパンフレットによると、消費税の課税対象となる取引は、具体的には以下に当てはまるものになります。 国内において「事業者」が事業として対価を得て行うもの つまり、売上を目的とする取引を課税事業者(法人・個人事業主)が仕事として行う取引は、ほとんどのものが消費税の対象となるのです。 ※課税事業者…年間所得1,000万円以上の法人・個人事業主、免税事業者でも適格請求書発行事業者の登録を行っているもの
不動産売却で消費税が課税されないケース
不動産の取引でも基本的には消費税がかかりますが、非課税となる次のようなケースもあります。 不動産売却で消費税が非課税となるケース 土地の売却 個人間での不動産の売買 では、1つずつ見ていきましょう。
土地の売却では消費税はかからない
不動産売却でも「土地」の譲渡取引に関しては非課税となっています。なぜなら、土地は「経年で劣化や消費が進む資産ではない」と見なされているためです。土地の売買取引では、土地を購入する買主は、売主へ消費税分を支払う必要はありません。ちなみに建売住宅やマンションなど、土地と建物がセットになっている不動産の場合は、建物部分の価格のみに消費税がかかります。
個人間で建物の売買を行った場合も消費税はかからない
法人や個人事業主ではない個人が、マイホームや相続した土地などの不動産を知り合いに直接売却する場合には、その取引に消費税はかかりません。
不動産売却で消費税が課税されるケース
不動産売却における次のようなケースでは、取引時に消費税が課税されます。 ※不動産売却で消費税が課税されるケース:課税事業者による事業用の建物の売却、売主が個人であっても課税事業者である場合、不動産会社へ支払う仲介手数料、司法書士への報酬、ローン一括繰上返済の手数料など。 こちらについても、1つずつ詳しく見ていきましょう。
課税事業者が事業用の建物を売却する場合
事業用の建物とは、たとえば不動産会社が所有している賃貸用物件などのことを指します。課税事業者である不動産会社が自社所有の賃貸物件を売却する場合には、建物部分にのみ消費税が課税されることになります。
売主が個人であっても課税事業者である場合の取引
商品やサービス対価としての年間所得が1,000万円以上あるなどの場合には、個人であったとしても課税事業者と見なされ、消費税の納税義務が発生します。たとえば、不動産投資を複数戸行っている個人事業主(課税事業者)が、そのうちの一戸である区分マンションを売却した場合には、建物部分に関しての消費税を納税する必要があるのです。
不動産会社へ支払う仲介手数料にも消費税はかかる
不動産を効率よく売却するためにも、不動産会社へ仲介を依頼する人がほとんどです。土地や建物が無事売却成立となった際に、成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払います。不動産会社による仲介業務は「事業としてのサービス」としておこなわれるものですので、消費税がかかることになります。
司法書士への報酬、ローン一括繰上返済の手数料なども消費税の課税対象
不動産売却では、登記事項の変更で司法書士へ手続きを依頼するのが一般的です。また、売却時には住宅ローンを完済しておく必要がありますので、ローンの一括繰上返済を行うケースも少なくありません。これら報酬や手数料にも、消費税はかかります。
不動産売却時に売主が支払う消費税額の相場とは
こちらでは、不動産を売却した際に「売主」が支払わなくてはならない消費税について、具体的な計算方法や相場を解説します。
仲介手数料にかかる消費税の計算方法
不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法にて限度額が設定されていて、実際にも仲介手数料の金額を「法律上の上限価格」に設定している不動産会社がほとんどです。次の速算式を使えば手軽に仲介手数料の上限を求めることができます。
【仲介手数料の上限の速算式】 不動産売買価格(税抜価格)/ 仲介手数料の上限 200万円以下の場合: 売買価格×5%(+消費税)/ 200万円超~400万円以下の場合:売買価格×4%+2万円(+消費税)/ 400万円超の場合 :売買価格×3%+6万円(+消費税) また、仲介手数料の計算の基礎となる売買価格は「税抜価格」ですので、ご注意ください。
司法書士への報酬にかかる消費税の目安
司法書士へ登記事項の変更手続きを依頼する際に支払う報酬は、司法書士によって異なりますが、相場は5,000円~2万円ほどです。こちらに消費税10%がかかるため、総額で5,500円~2万2,000円ほどになると考えておきましょう。ローン一括繰上返済の手数料にかかる消費税の目安
住宅ローンの一括繰上返済の手数料は、金融機関によって異なります。無料に設定しているところも多いですが、3万円~5万円となっているところもあります。この場合、消費税を入れると3万3,000円~5万5,000円になりますので、予算に含めておく必要があるでしょう。相続・任意売却などの不動産ご売却もお手伝いいたします。 service
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会社員の方がマイホームの売却を行う際には、仲介手数料・司法書士への報酬・ローン一括繰上返済の手数料といったものに消費税がかかります。不動産売却では大きな金額が関係してきますので、消費税額についても予算に組み込んでおくと安心です。 初めての不動産売却で不安のある方は、経験と実績が豊富な株式会社リアル・ミンクスへぜひご相談ください。戸建て・マンション・アパート・土地など幅広い不動産についてご相談にいただけます。残置物がある物件や築年数が古い物件でも、スピーディーかつきめ細やかにサポートさせていただきます。
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