築40年の売却。 CONCEPT

相場解説

築40年の一戸建ての売却相場はいくら?売却を成功させるコツを紹介

ほとんどの人が一戸建ての購入から35年を迎えると住宅ローンを完済するため、その段階で売却を考え出す人も多いでしょう。しかし、築40年ほど経った一戸建ては需要が低いため、普通に売却しては売れ残ってしまうかもしれません。今回は、築40年の一戸建ての売却相場や売却を成功させる方法について解説していきます。  

築40年の一戸建ての売却相場

築40年の一戸建てを売却する場合、相場は土地の価格程度になる可能性が高いです。建物自体に価値がつかない理由や、土地の価格が決まる条件を見ていきましょう。  

築40年の一戸建ての価値はほとんどゼロ

物件の価値は時間が経てば経つほど下がってしまい、築40年の一戸建ての価値はほとんどゼロになります。特に一戸建ての場合耐用年数が22年と定められているため、国のルールからしても築40年の一戸建て住宅は価値がないのです。   築40年の一戸建ては、耐震基準の観点からも需要が低いです。耐震基準は1981年と2000年に変更されており、築40年の一戸建ては1981年の変更より前の旧耐震基準で建てられている可能性があります。地震が多い日本では耐震性が重要視されるため、耐震基準が古ければ需要が低くなってしまいます。   ただし、一戸建てを売却する際は建物と土地を考えるのが一般的です。建物の価値は築年数とともに下がりますが土地の価値は関係ないため、築40年の一戸建ては土地の価格だけで売却されるケースが多いです。そのため、築40年の一戸建ての売却相場=土地の売却価格となります。  

築40年の土地の価値が決まる条件

築40年の一戸建ての土地の価値は、以下の条件によって決まります。  

・土地のサイズ ・土地の形 ・土地の間口

・立地   土地は基本的に坪単価で評価されるため、土地のサイズが多ければ大きいほど価値が高くなります。但し、坪単価は土地が広い場合下がる傾向にあります。また、土地の形が正方形であればさらに土地の価値はあがり、利便性が高い場所にあったり閑静な住宅街にあったりすることでも需要が上がるため価値が高まります。築40年の一戸建ての売却相場を知りたい人は、土地の価格を査定してもらいましょう。  

築40年の一戸建ての売却を成功させる3つのコツ

築40年の一戸建て物件は需要が低いため、通常の売却活動では売れ残ってしまうかもしれません。ここからは、築40年の一戸建ての売却を成功させるコツを3つ紹介します。  

・更地にしてから売却する

・瑕疵担保保険に入る

・ホームインスペクションを行う  

更地にしてから売却する

築40年の一戸建ては建物自体に価値がほとんどないため、建物がない更地の方が買主を見つけやすい傾向があります。解体費用を負担する必要はありますが、良い条件で売却するには建物の解体も検討しましょう。   ただし、建物に何らかの価値があったり通常の築40年の一戸建てと比べると状態が良かったりする場合は、古家つきの土地として売却する方が売れやすいケースもあります。不動産会社に相談しながら、建物を解体するか残すかを決めましょう。  

瑕疵担保保険に入る

瑕疵担保保険とは、一戸建てを購入した際建物や土地に欠陥があった場合に損害に対する補償が支払われる制度です。築40年の一軒家の場合、水漏れやシロアリなど目には見えない不具合が起こる可能性が高く、これらを懸念して購入をためらっている買主もいます。瑕疵担保保険をつけることで、建物つきの物件を買主に安心して物件を購入してもらうことができます。   ただし、瑕疵担保保険は1981年6月以降に建築確認を受けた物件が対象です。それより以前に建てられた物件には瑕疵担保保険を使うことができないので、注意しましょう。  

ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは、プロが住宅の状態や欠陥の有無などを診断するサービスのことです。築40年の一戸建ては建物の外部や内部さまざまな場所に劣化や欠陥が起こっている可能性が高く、これらの欠陥を知らせずに一戸建てを売却すると契約不適合責任を問われてしまいます。   契約不適合責任が問われると、賠償金を請求されたり補修の費用を請求されたりするため、物件の状況は必ず把握しておきましょう。ホームインスペクションを行うことで、築40年の一戸建ての適切な売却価格をつけることができるのもメリットの一つです。築年数に比べて欠陥や劣化が少ない場合は、相場より高く売却することができるかもしれません。  

築40年の一戸建てを売却する際の注意点

築40年の一戸建てを売却する際は、以下の3つのポイントに注意しましょう。  

・土地が建築基準法を満たしているか確認する

・土地の境界線を明確にする

・建物を解体する場合は年をまたがない  

土地が建築基準法を満たしているか確認する

築40年の古い建物の土地は、新しい建物を建てることができない再建築不可物件の可能性があります。建設基準法により、土地の一部には接道義務が設けられ、幅4m以上の道路に2m以上接していなければいけません。   築40年の一戸建てを売却する際、土地が建築基準法を満たしていなければ更地にしても売却が難しくなります。この場合既存の建物をリフォームすることは可能なので、建築基準法を満たしていない場合は古家つきの建物として築40年の一戸建てを売却しましょう。  

土地の境界線を明確にする

築年数が古い一戸建てを売却する場合、土地の境界線を明瞭にすることが必須です。築40年の一戸建てには建物の価値がほとんどないため、土地の広さが重要です。土地の境界線が明らかになっていないと、実際の土地面積よりも小さい価格で売却されるかもしれません。   土地の境界線は、どちらも国家資格の技術者である測量士や土地家屋調査士に依頼すると測量してもらえます。築40年の一戸建てをなるべく損せず売却するには、土地を測量して実際のサイズを把握しておきましょう。  

建物を解体する場合は年をまたがない

築40年の建物を解体して土地だけを売却する場合は、年をまたがずに行いましょう。たとえば2022年に更地にして2023年1月1日から売り始めると、固定資産税の負担が最大で6倍も増えてしまいます。   建物がある土地は軽減措置が適用されていますが、更地にすると軽減措置から対象外になるからです。固定資産税は1月1日時点で建物があるかによって決まるため、建物を解体する予定の人は解体・売却を同じ年に行いましょう。

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  • 築40年の一戸建ては建物自体の価値が薄いため、土地をメインとして売却できます。今回紹介した3つのポイントと3つの注意点を参考に、できるだけ損せずに築40年の一戸建ての売却を叶えましょう。   一都三県の一戸建ての売却を検討している人は、不動産売買取引のプロである「株式会社リアル・ミンクス」にご相談ください。築40年の一戸建てであっても、物件やお客様の希望にあった方法で売却を成功に導きます。

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